港区 賃貸のここだけの話
このうち「外廻鉄部塗装」は周期が4年となっており毎回170万円、「内部鉄部塗装」は周期が6年で毎回筋万円程度だが、「外壁塗装」は周期がロ年で回数は少ないものの、毎回の工事金額は1438万円という規模になる。
金額がかなり大きいが、これからの年数をかけてこの点を見込んだ金額の積み立てをすれば、資金不足の心配をしなくてもすむわけだ。
この説明でわかるとおり、長期修繕計画は将来の修繕工事の予測値をまとめた表である。
しかし、予測値だから、実際の劣化とは大なり小なり異なることが多い。
マンションは長寿命の建物だが、さまざまな条件の影響を受けて劣化を重ねていくから、予測とは違う劣化の進み方が生まれる。
したがって、長期修繕計画の信頼度は、前提となる当初段階での劣化診断調査の信頼性と、作成後の経過年数ごとのデータを修正する見直しによって大きく左右されることを、考えておかなければならない。
ルールのなかの長期修繕計画と大規模修繕工事長期修繕計画の作成や見直しを管理組合の仕事として考える場合には、確かめておきたい点がいくつか浮かぶ。
それは、この長期修繕計画がルールの上でどう取り扱われているかという点だ。
結論からいえば、こうしたことをルールで取り上げているのは、標準管理規約と標準管理委託契約書だけである。
しかし、国の手で作られたこの種類の標準文書で述べられていることには、客観的な普遍性と妥当性を備えた判断材料となるだけの意味があるといっていいだろう。
なお、標準管理規約のほかにも、標準管理委託契約書に長期修繕計画のことが少しだけ出てくる。
2005年に発見した新築分譲マンションの広告の例では、『竣工後3年間は管理費・修繕積立金無料サービス』と宣伝していたケースさえあった。
こうした例は別にしても、一般的な傾向をみると、管理費はそこそこのレベルの金額に設定されているのに比べて、修繕積立金のほうはかなり低額になっている例が少なくない。
これは、修繕基金という物件引渡し条件となる一時払いの費用徴収があるために、月々の積立金が少なくなるからだといえなくはないが、物件が完成したばかりでほとんどまだ劣化していない状態で作られた長期修繕計画に基づく修繕積立金が、はたして妥当かどうかという点は、やはり気になる。
もしもこの問題に気がついて、長期修繕計画や修繕積立金の信頼度を確かめたいと考えるなら、その対策に手を打てるのは、そのマンションの管理組合自身しかない。
気がつく時期が遅くなればなるほど、手は打ちにくくなる。
遅くなって先に延びた聞に、台風が襲来するかもしれないし、地震があるかもしれない…。
そう考えると、ここに述べた問題の確認は想像以上の重みをもっている。
しかし、その実行は当の管理組合自身の問題意識によって決まるとしかいえない。
大規模修繕工事になると、実態はもっと複雑になる。
大規模修繕工事という課題の当事者になる管理組合の役員を、積極的に引き受ける人が少ないという実情が、その複雑さの背景にある。
役員は抽選や順番で画一的に決めて、たった1年の短い任期を大過なく務めるという管理組合が普通だから、マンションの歴史が投影される大規模修繕工事という課題がうまく進まなくなる条件は、けっこう多い。
こうしたマンション管理についての無関心や無知に、抽象的で難解な各種ルールのわかりにくさが拍車をかける。
そうしたことが積み重なって生まれるのが、大規模修繕工事の先送り傾向だ。
早く着手すれば費用もエネルギーも効率的になることは役員の頭にあるのに、これを自分自身の在任中の課題として考えず、できる限り先に延ばそうとする発想に陥ってしまう。
こうした経過をたどるマンションでは、先送りを重ねてきた聞に進んだ劣化がある日突然顕在化して、大規模修繕工事が必要になると、もう待ったなしの切迫した状態になるケースが珍しくない。
「早く気がついてとりかかる」ほど将来が開けるこうした状況をどう突破したらいいのだろうか。
うまい解決方法や妙案はない。
少なくとも、自分は何もしないで誰かをあてにできるような方法は、ひとつもない。
しかし、はっきりいえることがひとつある。
それは、管理組合の当事者能力を高くするという点に尽きるということだ。
具体的にどう考えればいいか。
答えは、ある意味で簡単だ。
避けようがない劣化が起こることが確実なのだから、「早く取りかかること」に尽きる。
大規模修繕工事や長期修繕計画が気になったら、理事になるのを尻込みしないで引き受ける、理事になる機会がなくても、積極的に理事の支援を買って出る、未経験の人ばかりの管理組合のために、有効な情報を集める、自分のマンションの全体像を確かめるためのイベントを考えるなど、方法はいくらでもある。
ただし、誰かにやってもらえることは、まずほとんどない。
自分一人だけで頑張れることも、またほとんどない。
何人かで、自分のマンションの現状についての問題意識を共有すること、ほとんどの方法は、この点に気がつくところから始まる。
こういう考え方になるのは、やはり前に述べたとおり、大規模修繕工事が管理組合という集団を中心にした組織レベルの課題だからである。
過去四半世紀にわたってみてきたさまざまな全国各地の管理組合や、筆者自身が初年以上住んで実感してきた自分のマンションの管理組合の実情を考えても、大規模修繕工事が徹底して組織レベルの課題であることにどこまで気づくかが、ことごとく実行段階で関係するし、大規模修繕工事の成否を左右する。
だからこそ、大規模修繕工事に成功した管理組合ほど組織力が強まる。
管理水準を確保する組織力が高くなる分だけ、そのマンションの将来の展望が開けることになる。
建物の現状を確かめて適切な修繕工事の手を打っていくことは、建物の全体像の将来展望の確保を意味する。
その将来展望のなかに、耐震問題が含まれることはいうまでもない。
当今は、これほど地震への対応が世をあげての関心事になるのだから、マンションがこの問題を考えなくてすむ理由はひとつもない。
マンションは多数の人が住む集合住宅だから、この問題はまず住む人すべての生活に関係する。
また、マンション自体が巨大建築物であるために、建物存立の行方は、周辺市街地に影響をもたらさないわけにいかない。
そうした観点に立てば、分譲マンションの耐震性を考えることには一定規模の社会性があるとさえいえる。
しかし、マンションの耐震対策という課題の答えの発見は、容易ではない。
地震の被害といえば単純に建て替えを想起する発想自体が、まず現実的ではない。
地震であれ何であれ、被害を受けた建物の将来を考える場合に、建物全部の更新を意味する建て替えが必要なこともあろう。
しかし、一部の修復によって建物全体の寿命の延伸が見込めるなら、その建物の将来性を検討する場合の対応は、建て替えか修繕かという選択肢をもっと慎重に判断することが必要になるはずである。
安易なマンション建て替え論は、対応策の名には値しないだろう。
この問題を考える場合の判断の手がかりとなるものは、あくまでもその建物全体についての認識である。
その認識は、長期修繕計画や大規模修繕工事を、きちんとした考え方で進めてきた場合にこそ初めて可能となる。
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